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独立投资人。现任某互联网金融公司研发总监。 投资理财书籍《资产保卫战:一生受用的投资理财计划》作者。

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楼市为何这么快就反弹(施永青)  

2013-01-16 07:52:46|  分类: 短文转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府推出新的遏抑楼市辣招后,中原城市领先指数曾连跌三周,由116.81点回落至114.38点,但随即又连升四周,返回至115.78点,尚差1.03点便可以回到历史高位。楼市反弹得这么快,令很多人都感到有点意外。 

我原先亦预期楼市在农历年后会出现反弹,只是没料到它会反弹得这么快。我预期楼市会反弹的原因,是楼市的交投量跌得有点过度,已超出了辣招应有的影响,将来楼市恢复正常的时候,楼价应可以反弹。

按中原地产掌握的数据,外来投资者及有限公司的交易,约占楼市成交的两成左右,但辣招推出后,楼市的成交却不只跌了两成,而是比高峰期跌了七成(去年3月二手住宅成交有9,080宗,去年12月只剩下2,776宗,跌了69.4%),比正常的成交跌了近五成(去年二手住宅的成交,平均每月有5,249宗,去年12月只有2,776宗,跌了47.1%)。

这即是说,辣招本来只能令交投量少两成,现在却少了近五成,有近三成的交易本来是不应受影响的,现在因为担心楼价会受辣招影响而下跌,导致买家采取观望态度。一旦楼价找到了支持点,这批买家就会重新入市,届时楼价就会反弹。这批买家是因为怕楼价会下跌而观望,亦会因楼价不再下跌,而放胆入市。

通常,楼价要经过一定的考验,人们才会相信已经见底。这种考验可以来自财经方面的坏消息,亦可以来自季节性的淡季。

一般情况下,如果楼价在农历年间交投特别少的日子仍企得住的话,人们就会认为楼价已找到支持位。所以农历年后很多时都会有一个小阳春。我原先亦是预期要农历年后楼价才会反弹。

今次楼价这么快就反弹,主要原因是政府的辣招除了遏抑需求外,同时亦遏抑了供应。由于外来人及有限公司买楼要多付楼价的15%作买家印花税,所有以前买了楼的外来人与有限公司都庆幸自己之前买了楼,不用付出这额外的代价,他们一定不愿意把手上已拥有的住宅物业卖出来,因为卖了要付出额外代价才买得番。

于本地人而言,如果他们的楼是早年买下来的,他们现在随时可以卖楼,不用付额外印花税。这种处境令他们感到很自由,很安心,他们不想放弃这种处境。如果他们把现有的物业卖了,换了另一间楼,就要被困3年,在这段日子里,如果遇到急事要卖楼套现,就得付额外印花税,等如收不回自己物业应有的价值。没有人喜欢让自己落入这种处境。

因此,自从政府的辣招推出后,市面上的卖盘全面减少,即使盘继续放,但卖意不强,要减价就无商量。在供应不足下,买家不得不在价钱上迁就一下,导致楼价不但没有拾级而落,反而迅速反弹。

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