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独立投资人。现任某互联网金融公司研发总监。 投资理财书籍《资产保卫战:一生受用的投资理财计划》作者。

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ZT:不等勾地 主动快推(施永青)  

2012-11-16 08:11:32|  分类: 短文转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       政府有意把勾地表内迟迟未有地产商感兴趣的土地改作公屋发展,这未必是一项好主意。

 

勾地表内的土地,经城规会决定宜作私人住宅用途,当有一定的道理。公屋的户均居住面积比私人住宅小,改建公屋一定会增加人口密度,对当地的交通、排污、以及其他小区设施造成压力。

 

此外,传统的公屋用地,覆盖面积都比较大,方便房委会进行整体规划,有利于集中管理。但现时勾地表里的土地,大都不符合这项要求。

 

然而,这些问题都可以妥协,并非我反对政府这项设想的主要原因。

 

以我对香港民情的观察,未来香港的公屋用地的供应会比私人用地多。以新界东北发展规划的争拗为例,政府为减低反对声音,正有意增加公屋用地的比例,相信政府将来要发展其他新市镇,亦会被迫要这样做。

 

如果将来找私人发展用地明显会比找公屋发展用地困难,那又何必急急把现在的私人住宅用地改建作公屋用地呢?况且,近年社会的矛盾集中表现在对私人住宅楼价过高的不满上,政府应集中力量去对付。

 

面对地产商勾地不积极,政府大可以主动快推,定期每月都卖地,每次起码推三幅。我相信地产商不会不出来承接。

 

地产商之间存在着激烈的竞争,如果对手「去马」,自己不去争,市场就被对手占领,将来在业绩上就会有输蚀。这不但影响面子问题,还影响股价P.E.,影响集资能力。此之所以,地产商虽可能不主动去勾,但当土地拿出来拍卖时,地产商就不敢不应战。

 

我相信,政府只要持之以恒,定期每月都卖地,地产商很快会食滞,出价就会渐趋保守。地价回落后,楼价亦会受到一定的影响。不用等勾地表上的土地卖完,楼价已会出现调整,民间的不满也可以因而得到纾缓。

 

有人可能会担心,一旦勾地表内的土地卖完,政府无以为继怎办?这或许就是政府在卖地做法上畏首畏尾的原因;但现实可能是,当勾地表的土地卖到无得卖的时候,由此而形成的供应不足压力,可能更有助于社会形成共识,有利于政府寻求新的土地供应。

 

勾地表的卖地方式,只适合在楼市低迷,社会出现通缩的时候使用,其功用在于防止政府对市场估计不足,卖地过剩,进一步推低楼市,故把何时卖地的主导权让给了地产商。但现时形势明显已变,私人住宅市场已连续多年都供应不足,政府应赶快把手上现有的土地拿出来拍卖。楼不同饭,饭要担心以后不够吃,楼就早点有供应早点有得住,以后也可以继续住。政府没有需要把地留到将来卖。

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