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笑看红绿的博客

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独立投资人。现任某互联网金融公司研发总监。 投资理财书籍《资产保卫战:一生受用的投资理财计划》作者。

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任志强:保障房任务不可能完成 调控或长期不变(ZT)  

2011-07-04 08:50:18|  分类: 短文转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       笑看红绿按:

       以下是任志强近期在博鳌·21世纪房地产论坛年会上的发言,笑看红绿有增删。

       任志强:我们今天很多人都在这,我们希望把2003年开始的所有进行评估,看看为什么这么多年,房地产市场不但没有调好,还越调越烂。这个我们可能在今年年底,也可能在一个时间里会发布我们的研究报告。我谈一些初步的看法。

  昨天闭门会上我们说了,我们这轮调控什么,是调控房价、调控结构还是调控通胀。小光刚才讲,任何结构上能进行调整,所以大会也说到,我们需要转型,转什么,是转结构,住宅传统产业变成商业,变成“芭蕾雨”?我们的土地约定,每年就供应这么多商业用地,剩余的就是住宅用地,要想把结构都调整为商业结构,那就把所有人都打死,因为只有30%用在商业地产,土地也就这么多。也有人说可以转为旅游,可能转为岛,中国有几个岛就海南岛。

  旅游不可能成为全国性的转型的东西,还有人提出养老,即使结构上调整了,养老比重也不到10%,世界各国也如此。如果没有养老保险,养老产业也是很难做的,单独卖还会变成住宅房地产。就象中国说结构调整一样,都想说转如高科技,都转入可能吗,美国硅谷也就那么一点,不可能都转。

  我们现在看到的是通胀,通胀问题很大,可能6月份会更高一些,虽然还没有宣布。四个国都在膨胀,有的达到12点几,13点几,我个人觉得宏观调控就是调节总供给和总需求的关系。但我们现在的宏观调控似乎是要拉平经济,严格来说我们叫做用限价、限购等等办法来抑制一个单一目标就是房价。前两天北京新现任的主任,邀请我们和刘晓光去吃饭,要求我们降价,换句话说我不知道我们应该执行政府的政策还是不应该执行政府的政策,这里一个最大的目标就是,如果房地产开发把目标都集中于房价上,一定会生产最烂的房子。过去说房地产只有30年寿命,经过这一轮可能只有10年、20年的寿命了。因为以价格未导向的结果就更不要说什么节能、环保、高科技了。所以以房价调整的结果一定是一个错误的结果。

  通常以什么为对象,我们现在是以开发商未对象,文件上写是增加供给,但是现在是减少供给,增加什么供给,增加保障房的供给,把市场化变成非市场化。国务院政府报告上说两条腿走路,但现在要砍掉很粗壮的腿,要保住保障房的腿。

  今年我们政府提出要完成1000万套,我说根本不可能,然后改为10月份之前开工1000万套,我们这么多家只完成800多万套,要1000万套我觉得是做梦一样。我们曾经做过报告,我们的核心问题不是没有房子,按照国际上的计算方法把都算上有97%都有住房,但有很多是很多人住在一个房子,所以要改善需求。当年轻人离开父母时,两者之间都得到了改善,否则老住在老人家中就没有地方住,老得养儿子,这就是问题。所以我们现在的政策是限制改善性需求,也在城市限制。比如满18岁了就可以了,但银行不给你贷款,认为收入不够。23岁的大学生拿工资的50%也不够,甚至有的银行还提出因为你没有结婚,一个人支付贷款是不够的,还是不给你贷,于是人们只能用长辈的名义去,所以就变成了二套房。50岁以上的也不给贷,因为不够年限了,因为你只有五年了,20年以上的贷款、30年以上的贷款就没有还款能力的,于是还得用年轻人具备能力的去买第二套住房。我们名以上要打击投资、限制第二套、第三套,但实际上我们从香港和台湾看到的,都是限制二次出让,用加税或调节的办法解决。但我们的政策是不管你犯没犯罪,先认为你犯罪。确定你确实投机和投资,在短期内转让才对你制裁,因此认定你事亲犯罪和事后犯罪是两个不同的法律结构,我们是先认定你犯罪,然后再处罚,这种导致的最终结果也一定是错误的。

  以什么为手段,我们现在的监管包括融资手段、包括利率、保障住房一大堆。所用的手段叫“四加”,加税、加息反正不让你过好日子。我最想说的是,都是以行政的手段未主导,而不是以市场的手段未主导,可能是最差的。按市场经济规律来说,任何政府对市场的干预都是不道德的,这种不道德体现最明显的就是计划生育,为什么80、90后的孩子不好管,就是因为独生子女的政策垄断了作为孩子的市场。所以没有第二个人能够和他分遗产,所以想好就或,于是就有了“药家鑫”,我们看历代王朝里面,一个皇帝很多妃子,生了很多孩子,就要去打仗,大家打死了,可能出现哥哥把弟弟杀了,弟弟把哥哥杀了,杀死后剩下的就是可以让王位流传的最后的优秀者,而现在没有竞争,哪来的优秀者。

  看看清朝最后为什么灭忙,为什么是慈禧太后,都是儿皇帝,最后两岁、三岁没法使清朝继续延续下去,这是一个恶劣结果。恰恰是市场经济给了人们的道德机会,用自由选择权,双方的自由选择权决定市场中的产品可以销售和不可以销售,或价格合理和不合理。而价格恰恰是决定这个产品保证期供不应求的情况下能够满足市场的供应条件。而我们现在的市场价格是被扭曲的,当中央要求必须限制幅度时,地方政府迫不得已只能去弄虚作假了,因为什么都管不了,因为有些城市粮食是外运的,有些城市没有水泥,材料这部分都是由他人决定,但是你非要他来决定这个地区的房价和基本成本,怎么可能。我不知道为什么这么荒谬的政策也能在中国实行,但是这种荒谬的政策逼迫政府弄虚作假,比如不允许你进行网上交易,在网上交易的范围内进行限制和控制,等等,一系列的弄虚作假出现的结果是什么,价格在名以上可能是升可能是降,但都不反应关系。

  现在我们除了个别城市限制条件之外,是不是面向全国谁也不知道。但实际上我们的银行、特别对个人住房限贷,已经从个别城市绵延到全国,在中国差异这么大的情况下,用一个办法会出现什么结果,也许有人会说我们会稳中有价,我们现在同比和环比都趋于下降。另外4%的高增长投资能不能维持,如果我们在持续的过程,都希望用保障性住房弥补商品房的下降,也许能成功,也许不成功,因为保障性住房缺钱,而上半年的更多的因为去年开发商把房子都卖了,今年要保证按期交房子,原本卖代的房子完工后怎么办,也就是开始的时候会出现问题,我们也没有看到土地增长的供应,最后导致财政出现困难,很大地方都涉及到能不能卖出地,能不能卖出好价的问题,我们的中央政府决定用土地收入的10%用于教育,也就是所有人看到土地价格的增长,中间要分一杯羹,下一次国务院可能决定拿出10%用于养老、再决定用于医疗,反正都在摊这块肥肉。

  大家说今年政策可能不会变了,明年也可能不会变了,我觉得不要期望政策短期会变,一直到撞南墙的时候才会回头,否认最后导致的结果是恶性竞争的结果,恶性竞争的结果不同于2008年,2008年是外部不好内部也不好,今年是内部很好,外部也没那么差,没有那么多进出口企业的破产,为什么房子要下去,这个是莫名其妙的事。从历史各国看,在经济高增长的情况下,房地产没有一个国家会断,这个是悖论的东西,但是我们现在恰恰是要让中国的房地产迅速掉下去,给大家一个笑脸。我就说这么多,谢谢。

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