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独立投资人。现任某互联网金融公司研发总监。 投资理财书籍《资产保卫战:一生受用的投资理财计划》作者。

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内地二手楼价难大跌(ZT)  

2011-06-20 08:41:41|  分类: 短文转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨文指出:由于限制非本地人置业,内地一些大城市的楼价已失去了动力;加上政府收紧银根,地产商已开始有资金上的压力;因此我认为,下半年的一手新盘会开始有减价的压力,引致内地楼市出现较为显著的调整。

然而,这次调整将集中在一手市场上,二手市场可能会出现量跌价不跌的情况。即使价格跌,跌幅亦不会大,起码会跌得比一手楼小。

出现这样情况的原因是多方面的。首先,大家必须明白,大陆的资金出路并不多,小业主卖楼后都不容易找到更好的储存财富的工具。存放方式不当,可能会招至更大的损失。中国人相信:「有土斯有财。」因此,对大部分人来说,拥有物业仍是最安稳的储存财富的方式。如果没有资金上的压力,小业主不会减价求售。

很多人误以为,大陆人炒楼炒得很厉害,他们一定向银行借了很多钱,银行一收紧,他们可能被迫要卖楼。但现实是大陆人的思想仍比较保守,倾向尽量不借钱买楼。我们的客户中,就有很多是一次过付现金的。据统计,一手楼的按揭总额,只占一手总楼价的六成左右。楼价要跌四成,才能大量制造负资产,造成连锁反应。

中央政府曾多次要求银行作压力测试,看看楼价若果大幅下跌五成,对银行系统造成的冲击有多大。测试的结果是银行系统基本上可以承受得起,中央于是放胆向楼市下重药。

在一般情况下,小业主只要定期供楼,不拖欠银行利息,银行是不倾向要小业主在楼价下跌时被追差价的。所以,小业主在楼价下跌时不会受到太多的压力

尤其是那些用作自住的小业主,楼价升,他们才考虑是否卖楼,楼价不理想,他们就倾向再住一段时间才考虑,他们不似地产商那样,不断地在建新楼,所以非不断地卖楼不可;在市道不好的时候,要卖,就得减价。小业主没有必要跟着这样做。所以,在楼市不景气的时候,很多时都是一手跌得快,二手跌得慢的。

再者,现时内地的遏市政策,基本上都是不鼓励小业主卖楼的。以限制外地人买楼的政策为例,它虽然可以阻止外地人买楼,但对于已买了楼的外地投资者来说,他们就一定不肯卖楼了。他们会庆幸自己买得早,如果不珍惜,卖了就不可以再买入了。因此,没有必要,他们都倾向暂不卖楼。

同样情况亦出现在遏抑本地人买第二间楼的政策上。已拥有超过一间楼的人,以前可以用低首期与低利息贷款,若现时把楼卖了,以后就再难找到这样优惠的条件了。结果,市场上的小业主都不愿意卖楼。要卖也是价钱企得十分硬。此之所以,我不认为内地的二手市场会被一手市场拖累太多。

注:此文系转载,作者为施永青先生。

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