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笑看红绿的博客

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独立投资人。现任某互联网金融公司研发总监。 投资理财书籍《资产保卫战:一生受用的投资理财计划》作者。

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深圳房市数据推出的五个问题(ZT)  

2011-02-10 12:53:49|  分类: 短文转载 |  标签: |举报 |字号 订阅

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笑看红绿按:

此文虽行文仓促,但思路清晰,观点基本符合深圳的实际情况。

 

第一个统计数据:
1、首先看了一下这个商品住房:2010年投资约450亿元,开工355万平方米,买了大约也是这么个面积,按照2010的均价2W 大约是710亿元这样算下来,房地产的毛利润是多少:大于50%(注意这个是开工后房价不会比现有便宜的基础上,而且是均值);

2、对比一下09年的投资,实际上新房的建设面积和销售面积基本上都下降了约50%,
3、二手房成交面积约新房的3倍,可以计算市场上成交的二手房总价应该大约在2000亿元左右


第二个统计数据:
2011年一月 新房成交69.7亿元。面积34万左右。2010年一月+二月大约成交了143亿元,面积大约是53万左右,大家什么感觉呢?号称史上最严厉的新政的震慑作用在此可以验证。有人有疑问的可以等2月的数据出来,是不是感觉神马都是浮云。


第三个统计数据:
“居民这么多的存款,不买房能干什么?”
1、2007年5月 深圳的居民储蓄额大约是3700亿左右,即使按照货币发行量18%递增计算:2011年5月刚好是7000亿左右,实际上不是,目前大约是1万亿左右(非居民大约1.2万亿),按照户籍人口200万计算,人均储蓄率50W;这个说明深圳人越来越有钱但是越来越不知道如何花钱了:)
2、另一方面,我不知道深圳1月的银行放贷额度是多少,但是全国是1.2万亿,深圳的GDP大约是全国的2.26%的样子,按照这个来估算就是271亿,假设按照储蓄来看,折算大约一半的样子,可以计算,用于房地产的全部贷款除去投资给房地产开发商的,开发商才卖了67亿,估算一下即使是全额贷款,房地产的贷款大约站银行贷款的30%左右;
3、总结以上两点,如果居民敢于铤而走险,不考虑养老,不考虑生病等,1万亿可以不贷款买房:按照现有的一手房每年销售量这些钱可以买14年,考虑银行贷款50%,考虑居民不能花掉50%以上的储蓄,剩余的钱还是可以买7年。如果有需求的话:)是不是觉得很有意思的数据呢。所以说现有房价崩盘,吃亏的主要是银行而不是居民?还是说居民的储蓄任然有被挤出的空间?
记得前段时间有人在网上统计深圳户籍人口哪怕只有1%的人每年需求买房,都是大约2万套房,大约200万平方米。按照现有的平均年龄73岁统计,我觉得这个数据应该是1.36%左右,大约是272万平方米。如果考虑一家3口,这个数据大约是150万平方米左右,就是说深圳大约户籍人口至少每户是2套房,或者有大约有35%左右的新房不是刚性需求:)是投资或者投机需求。

乱七八糟写了一堆,总结一下
1、房地产的毛利润是多少:大于50%(注意这个是开工后房价不会比现有便宜的基础上,而且是均值);但是深圳的地产商相对于2009年不能或者不敢追加投资。
2、号称史上最严厉的1月新政的震慑在数据面前感觉神马都是浮云。
3、“居民这么多的存款,不买房能干什么?”
4、房地产的贷款大约占银行贷款的30%左右;因此如果现有房价崩盘,吃亏的主要是银行而不是居民?还是说居民的储蓄仍然有被挤出的空间?
5、深圳大约有35%左右的新房不是刚性需求,是投资或者投机需求。

注:此文是笑看红绿转帖,作者是j44905 ,笑看红绿有删改。

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