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笑看红绿的博客

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独立投资人。现任某互联网金融公司研发总监。 投资理财书籍《资产保卫战:一生受用的投资理财计划》作者。

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为什么可投资商业地产--理财讲座概要(草稿)  

2010-06-15 11:19:15|  分类: 理财杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  一、炒房资金去了哪里    

近来对房地产的调控政策密集出炉,重拳出击。4月初,市场开始出现大量抛盘现象,京沪深等一线城市部分房产投资者选择观望。那么不炒房了,资金会流向何处?

下面从各个市场分析、梳理一下:

股市

由于投资渠道有限,一般居民可投资的市场几乎只有股市和楼市,所以有些人认为炒房资金会进入股市。

但是资金未必会转投股市。股市的风险远大于房市的风险,炒房的人非常聪明,理解股市的风险,风险偏好未必较强,大部分炒房者对股票投资比较谨慎,未必肯把原本投资风险较低的房市资金投向股市。

房地产

近期国家出台的一系列房地产市场调控政策针对的主要是一线城市,特别是房价涨幅大的一线城市。二三线城市仍然有投资价值。二三线城市房地产业主要满足的是自住型需求,属于刚性需求。这种需求,即使短期内受到政策的影响,但很快就会被消化。所以部分炒房资金可能会关注二三线城市,但在政策调控、房价走势不明朗的情况下,炒房者可能不会在近期立刻投资。

期货、股指期货、黄金、外汇

期货、股指期货、黄金、外汇市场由于是零和博弈,风险比股票还大,所以顶多能吸引极少的一部分资金。

收藏

中国艺术品市场近年来逐步发展壮大,慢慢培养起一部分投资群体,市场容量逐渐在扩大,增值空间越来越大,投资机会越来越多,整个市场日趋成熟。因此可能会有一部分资金分流到艺术品市场上。

但艺术品市场对来自股市和楼市的资金承受能力是有限的,不可能是楼市和股市出来的钱都会跑到艺术品市场上。

    一个原因是,艺术品市场门槛太高,不是有钱就可以进入,艺术品投资还不是简单的钱的问题。艺术品投资需要有专业知识,尤其是美术、文化、历史、美学等方面的知识,专业性高,这就是艺术品投资最基本的门槛,无形中挤出相当一部分投资人。这个门槛的存在也决定了转行到艺术品投资上需要时间,没有35年很难真正进入这个领域。所以,楼市不好也不会立即有大量资金转向艺术品市场。

    另外一个原因是,中国艺术品市场容量还不够大,能容纳的资金量有限。上拍的好作品不多,藏家惜售,精品难现,有钱不一定买到好东西。现在中国艺术品拍卖市场一年也就200多亿元,2009年达到了220多亿元,创下中国艺术品拍卖总成交额纪录,即便如此仍不及股市一天的成交量。哪怕只进来20个亿,占一年总成交额的10%左右,就可以把整个市场搞得惊天动地了。

大宗商品

在通胀预期较强的情况下,可能会有一小部分资金投资有色金属、农产品等大宗商品。

民间借贷

在金融管制逐渐放开、政府逐步放松对民间资本的大背景下,一部分炒房资金会转战利润较丰厚的民间借贷市场。

实业

虽然做实业对炒房资金来说利润既低、风险也不小,太艰难了,但是还是不排除有部分炒房资金通过创投等形式,投资一些潜力比较大的新兴行业。

结论:

大部分炒房资金因为投资渠道过窄等原因,可能在蛰伏等待时机,在房地产市场有回暖迹象时,重新投资房地产是大概率事件。

二、为什么可投资商业地产

(一)具有客流基础的商铺,是经营场所,属于生产力资源,只要租赁稳定,商铺售价在通常情况下都将非常稳定。在深圳,已经有部分投资客,从民用品的住宅投资转向生产力资源投资。

(二)估值偏低。在香港,住宅均价大约4/平米、写字楼8/平米、商铺13/平米,租金关系也是这个比例。而在深圳呢?住宅1.5/平米,写字楼、商铺基本都在2/平米!珠海更不用说了。

(三)政策调控,住宅和商业物业的杠杆差距缩小甚至相同。

原来住宅之所以比租赁回报更高的商铺、写字楼更具有吸引力,就是因为商铺、写字楼的首付比住宅高了150%,杆杠效应低了75%。现在商物保持5成首付,而商品住宅的首付等于甚至反超商物,住宅、商物的杆杠效应就被同化了,而面对第三套住宅,商物则更有优势,在这种情况下,租赁回报更高的商铺、写字楼的吸引力就会比住宅大100%以上,因为它们的租赁表现高了100%

(四)租金回报率高。成熟地段的包括写字楼、商铺在内的商业务业,将具备比住宅更好的机会空间、更高的安全性、更高得现金流,其比住宅市场多一倍的回报率、更稳定的租赁,很可能会成为地产市场较好的资金沉淀池。

三、商铺投资注意事项

1、如何评估商铺的投资价值?

            是否处于核心商圈

            商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。

            商圈是否有成长空间

            一般而言,在传统商业中心推出的新商铺非常少,投资的机会也非常小。在投资时,应多关注新商圈,因为新商圈的产生与商铺的释放成正比,投资机会比较多,只要我们能及时发现并把握住这样的机会,投资回报将会非常可观。

            另外在已经成熟的商圈投资商铺,其成长空间非常小,因为开发商的开发成本很高,所以销售价格也非常高,而且销售价格是根据目前租金确定的,因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈,也许前2-3年投资回报不理想,但是,随着商圈的快速发展,商铺的成长性将非常好。

            主力店、品牌店效应

            一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。(如:万象城)

            在选择投资商铺的时候,看是否有知名品牌进来也是一个很重要的参考因素。

            一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法,所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的,许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。其二,知名的品牌客户它本身就具备聚客能力,会影响商圈的形成。所以,在同一个区域选择商铺的时候,这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。

            是否有人气较高、人流较大的广场

商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。

广场是休闲、娱乐的场所,如果每天有大量的人流汇集,就能形成巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。

2、投资商铺需要注意的问题

2.1选择更稀有、更有升值地段的商铺

2.2 选择人流量大、交通便利的商铺

2.3 选择手续完备有合法产权的商铺

2.4 选择规划科学、功能齐全的商铺

如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划,投资者的风险必然加大,因此投资价值也就相对较低。开发商的经营理念越强,开发策略越成熟,商铺的投资价值才会越高。

2.5 选择经营主题明确、后续管理有保障的商铺

整个商场的管理经营更为重要,好的商家并非将铺位成功卖出或租出后就大功告成,后期的经营管理、保证投资者有得赚是一个长期的运营过程,因此,投资者必须重视商家的后期运营操控。

2.6 可以选择经营业态成熟、投资回报稳定的商铺

2.7 可以选择商业气候尚未形成或者正在形成的时机投资商铺

深圳南山区自1999年滨海大道开通后,商铺售价七八年时间翻了六七倍,当初的投资者年收益率达到30%;前几年投资龙岗街铺的投资者,尽管开始时空置较多,但由于当时售价低,商铺空着一样有成倍的成长升值。

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