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独立投资人。现任某互联网金融公司研发总监。 投资理财书籍《资产保卫战:一生受用的投资理财计划》作者。

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投资异地房产、投资产权式酒店应注意的事项  

2009-12-15 09:21:06|  分类: 理财问答 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       投资以地方产的目的各有不同,如果踏得准买得好,还是能获取丰硕的投资回报。

  一位朋友几年前在江西宜春温汤买了10套各种规格的商品房,装修了3套,其余原封不动,当时的房价一平方米不过几百元。那里东连吉安,西邻安源,南通井冈山,山清水秀,风景优美,又多百岁人瑞。当地的温泉富含硒等微量元素,随着经济发展,人们养生保健意识更新,认识亲近它的人,渐渐多了起来。前来泡澡爬山的人接踵而至。随之而来的,则是来自全国的"购房团"。于是,那里现在也出现了"楼跳价",一平方米已经超过了3500元,房价涨了七八倍。那位朋友终年在上海、北京等地经营事业,温汤装修好的3套房,亲朋好友有谁去旅游,随时可以借宿。他们要付给主人房租水电费,朋友坦然一笑:用涨出来的房价请客,还有得多!

  异地买房,几个要点可供借鉴:一是看准房产的资质,譬如怎么开发,怎么销售,都要搞清楚弄明白,才不会被骗购商忽悠;二是看准房产的地理位置、自然环境、人文景观等,这些因素迟早会对房产的实际价值有所影响;三是看准房产的性价比,比如升值空间大不大,规避风险的条件好不好等;四是看准房产的购买时机,尤其在"涨声一片"的时候,更要避免盲目跟着别人一哄而上,轻易下单。

        近年来,产权式酒店逐渐发展起来。我们部门近期去旅游的开平香江温泉,也有产权式温泉别墅出售。这种投资标的,需要投资者做好功课,以免造成损失。

        比如我有个北方的咨询客户投资海南的产权式酒店,因为被开发商和酒店管理公司暗算,以致进退两难,
        产权式酒店,通常情况下是开发商将酒店的客房分割后出售给投资者,每一个客房都各有独立产权。投资者不住客房,而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营,来获取高额回报、实现资产增值。同时,还可获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。 目前,我国产权式酒店市场如火如荼,但经济纠纷也日益增多,分析其原因,主要是这种新的投资方式市场发展不成熟,我国没有相应法律加以规范,业主购买产权式酒店,面临着巨大的法律风险:
        其一,由于违法,可能导致合同无效。 《商品房销售管理办法》明确规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这就意味着在法律层面上是不允许开发商以售后包租的方式销售产权式酒店的,否则,合同无效。但是,开发商为了规避这一规定,在与业主签订《商品房买卖合同》时(后),往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》,以第三方的名义对投资回报作出承诺。这样,开发商就通过施展“金蝉脱壳”之术,用酒店管理公司这个“壳”将法律风险和经营风险巧妙地转嫁到投资者身上,如日后在委托管理中出现问题,就与开发商没有关系了。
        其二,酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确,难以保障投资者权益。酒店是一个具有综合服务功能的实体,除了客房以外,还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施,而且所有的增值服务均有赖于这些高档、完善的配套设施。在合同没有约定的情况下,这些配套设施的所有权和使用权一般归开发商所有,而投资者仅仅是客房的产权人,并不享有配套设施的共用权。如果开发商不提供配套设施服务,而单个客房又无住宅或酒店的使用功能,就意味着客房不能获取任何收益。还有,开发商预售客房后,为了适应市场需求,有可能更改规划,并要求投资者增加投资或分摊费用。开发商还可能取消部分娱乐休闲设施或者降低档次,致使客房贬值,间接损害投资者的利益。当然,投资者只是购买了单个客房,根本无法有效干预整个酒店配套设施的更改,投资者权益很难得到有效保护。
        其三,在委托管理机制方面存在严重问题。就目前产权式酒店的操作方式而言,投资者依约让渡了客房的使用权,根本无法从法律上保障自己的权益。
原因有四:
        1、虽然投资回报在合同中明确约定,但实际上很难操作。因为酒店管理公司财务是不公开的,作为分散个体的投资者根本无法了解酒店的经营收入,也不知道回报是否合理。另外,大部分投资者为自然人,产权式酒店具有明显的地域性,外来投资者无法投入大量的时间和精力关注经营情况;
         2,产权式酒店的产权和经营权是分开的,酒店管理公司不愿在合同中约定承担达不到管理目标的责任,所以,经营不佳对管理公司无关痛痒。如果不能实现管理目标,投资者无法行使救济权;
         3,合同对退出机制没有约定。如果酒店管理公司不符合要求,投资者难以行使解约权,即便解约委托新的管理公司,如果开发商不提供配套设施服务,其他管理公司也不能进行经营;
         4,高额回报涉嫌违法,即使合同无效,开发商也只是退还已付款,而投资者除不能获得应得收益外,资金还被占用很长时间。 不唯如此,业主购买产权式酒店在投资回报方面也存经营利润计算过高,开发商承诺的高额回报不可能实现等经营风险方面的实际问题。
这主要表现在以下几个方面:
       (1)、开发商对酒店的经营利润往往按最理想的经营条件计算,隐瞒了各种制约因素。如果达不到最理想的经营条件,经营效益就不能实现,也无利润可分。开发商承诺10%—30%的高额回报很可能成为空头支票。
       (2)、投资者对酒店管理公司的管理经验和水平很难了解。产权式酒店最重要的风险主要集中在后期的经营管理上,回报率的高低也取决于酒店后期的经营效益,所以说,酒店管理公司的管理水平和经验是决定经营成败的关键。由于专业、地域等条件限制,外来投资者很难全面了解管理公司的管理水平和经验,往往对市场风险估计不足而妄目投资。
       (3)、经营效益受诸多因素制约。在项目开发时,开发商往往大力宣传酒店地理位置、周边环境等优越条件。投资者并不了解经营效益除与地理位置、周边环境休戚相关外,还受市场竞争、季节、经营特色等诸多因素的制约。
       (4)、承诺难以兑现。开发商承诺赠送一定期限的免费入住权,酒店管理公司可能以无房拒绝。在索取投资回报时,管理公司可能找理由搪塞或有意拖延。如投资者收回客房,管理公司可能要收取高额物业管理费,或者不提供配套设施服务,致使客房闲置。 
        为此,根据经验,有以下防范产权式酒店投资风险的建议:
        首先,作为购房人应该明确了解自己购买的是什么物业,对各方面的风险要有清醒的认识,不能一味听信开发商的宣传,为此,要在《委托管理合同》中,详细约定酒店管理公司的责任和义务。
        第二,在具体操作上,要注意完善担保机制。对于酒店管理公司在后期经营管理中的责任,要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保,以适当分担风险,增加救济途径。 
        第三,为了确保自己的投资利益,在《委托管理合同》中要约定投资的最低回报率、领取的时间以及违约责任等事项,以降低投资风险。
        第四,对于餐饮、会所等娱乐休闲配套设施的所有权和使用权,要与开发商作出明确约定。要约定更改规划、增加配套设施等事项,应事先征得全体投资者的多数同意后方可进行,否则,投资者不承担增加的费用。
        第五,多作一些市场调查,准确判断酒店的经营前景。投资者要尽可能根据酒店的地理位置、周边环境、配套设施、经营模式及发展特色等判断酒店的经营前景和投资价值,同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和水平,做到防患于未然,避免投资失误。

        第六,及时了解经营情况。在《委托管理合同》中约定管理公司不得隐瞒利润和夸大成本,并定期将经营情况报知投资者,保证其真实性。

        第七,完善退出机制。如管理公司在约定期限内经营不善,投资者可以更换;如不能实现承诺的投资回报,投资者可以将客房转售给第三方,或者由开发商无条件回购。 产权式酒店是一个新生事物,如何有效防范风险、控制风险需要我们不断探索。但对于投资者来说,不轻信开发商的承诺、签署一份详尽的合同是防止风险发生的保证。

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